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10月新屋销售减半,香港房地产拐点或提前到来

〖 2018-11-06 〗 阅读 34 次 收藏 收藏夹回 行业 列表 】 【 返回资讯首页


10月新屋销售减半,香港楼市拐点或提前到来
□本报记者 倪伟
  □本报记者 倪伟

  

  香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后,再次遭受重
磅打击。据美联物业数据显示,10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元,剔除假日因
素后,已经降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗,仅为9月份的一半左
右。

  分析人士称,促使买家退缩的原因除了难以负担的房价,还有对经济的担忧。据调查显
示,目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌。
多家机构也对香港房价发出预警,香港楼市的拐点或来得比预想更早。

  楼市降温迹象明显

  截至7月底,香港楼价已连涨27个月,仅上半年的涨幅就达到13%,香港也因此连续八年
稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。但今年8月以来,香港银行业开始加息,香港楼市
开始出现了降温的迹象。

  11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示,香港楼价由8月开始回落,近月成交量明显减
少,一手及二手成交量合计共跌48%。

  事实上,此前香港房价已经出现了下跌的迹象。据中原地产10月发布的报告显示,在截
至10月初的12周内,被视为香港楼市参考指标的蓝筹盘的嘉湖山庄房价已大跌15%。而近
日,“嘉湖山庄”的一套面积为442平方英尺的两房,以456万港元成交,相比同类型单位的
最高成交价,降价幅度已经超过22%。与此同时,豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10
月22日,沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交,卖家持有该房产将近四年,此时成
交账面亏损6万港元,但算上税款及佣金支出,亏损约68万港元,为区内首宗“流血”出售
案例。

  房价出现下行趋势,不可避免的带来了大规模的“违约潮”爆发。香港的新房交易,需
要支付5%的定金。数据显示,从年初到10月底,香港新房交易中,已发生36起违约案例,而
2007年全年仅有9起,数量增长了3倍。今年违约楼盘的成交价,从490万港币到3980万港币
不等,意味着选择违约的购房者,需要交纳25万至200万港元违约金

  机构不断看空

  在香港银行业开始踏上加息进程之后,香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上
行的房价使购房者不堪重负,但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。随着年内美
国的三次加息,香港银行业也开始上调存贷款利率。香港四大行9月同步上调了港元最优惠
贷款利率,此举为2006年来首次,意味着香港超低息环境的终结,也直接导致房地产抵押借
贷成本上升,置业人士的供楼负担将会加重,给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

  然而市场人士表示,促使买家退缩的原因不仅是难以负担的房价,还有对经济的担忧。
10月中旬香港研究协会(Hong Kong Research Association)的调查结果称,六成受访者都
对香港未来6个月的经济持悲观立场,四成受访者预计楼价将下跌。

  里昂证券发布的研报表示,香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上
升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市,预计未来一年房价会出现15%的回调;瑞银
称,预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%,还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影
响;花旗近期也发表研究报告表示,自2016年3月低位以来,楼价累升已达47%。但以基本面
情况估算,预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整,也会触发住宅楼价下半
年回调;标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%;高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌
15%;耀才证券甚至预期,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。野村香港房地产股票分析
师则认为,虽然下半年就会看到香港楼价回调,但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反
映出来。

  香港特区政府方面认为,楼市走势还需观察。陈德霖表示,现时尚需时间观察楼市是否
已进入下行周期。假如确认,可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。他表示,
香港经济和资产市场不确定性增加,下行风险增大,但香港家庭一旦面对周期逆转,应付能
力较其他地区要强很多。


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